Z dniem 1 stycznia 2019 roku weszła w życie ustawa, znosząca użytkowanie wieczyste. Chodzi o ustawę z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716) na mocy której użytkowanie wieczyste terenów, na których stoją bloki czy domy jednorodzinne, zostanie przekształcone we współwłasność tych gruntów. Przekwalifikowaniu ulegnie ponad dwa miliony nieruchomości na terenie całej Polski. Niby ze strony technicznej od dotychczasowych użytkowników wieczystych nie wymaga się żadnej aktywności, Nie muszą oni składać żadnych podań. Po prostu, od 1 stycznia 2019 stali się oni współwłaścicielami tych gruntów. Zmiany zachodzące w użytkowaniu wieczystym przy przechodzeniu na prawo własności będą nie mało kosztować. Możliwy dla zainteresowanych okres spłaty w maksymalnym wymiarze wynosi 20 lat, zaś opłata roczna za przekształcenie w swej wysokości odpowiadać ma rocznej opłacie ponoszonej dotychczasowo z tytułu użytkowania wieczystego. Prawodawca przygotowując plan bonifikaty miał w zamiarze przekonanie użytkowników do poniesienia całej opłaty. Ten kto spłaci całość przed upływem pierwszego roku – może liczyć na bonifikatę w wysokości 60 procent, w drugim roku – opłata wynieść ma 50 procent, w trzecim – 40 procent należności, tak by w konsekwencji z każdym rokiem – wysokość ulgi pomniejszać o 10 punktów procentowych. Konkretną wysokość bonifikaty mają określać właściwe jednostki samorządu terytorialnego.
Mówiąc bardziej szczegółowo dzień 1 stycznia 2019 r. stanowi przełomowy moment w dotychczasowym ustroju ziemnym w Polsce. Wszyscy właściciele domów jednorodzinnych położonych na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym, a także mieszkań położonych w budynkach posadowionych na gruncie skarbu państwa, zyskali status właścicielski, bądź też współwłaścicielski tych gruntów z mocy prawa, pod warunkiem, że w budynkach tych więcej niż połowę stanowią lokale mieszkalne. Uwłaszczenie objęło nadto lokale użytkowe, w tym garaże, zlokalizowane w budynkach wielolokalowych, o ile oczywiście więcej niż połowa tych lokali stanowiły lokale mieszkalne. Zgodnie z omawianą ustawą zmiany nastąpiły automatycznie, a więc uwłaszczenie nastąpiło niemal bez konieczności „wychodzenia z domów”. Pojawiają się głosy i publikacje wskazujące, że najistotniejsze dla grona użytkowników wieczystych jest to, że obowiązuje bonifikata od opłaty za przekształcenie, warunkująca ostateczną wysokość opłaty., a fakt przekształcenia potwierdzi dopiero stosowne zaświadczenie wydawane przez odpowiednie organy administracji publicznej – wójta, burmistrza, prezydenta miasta – w przypadku gruntów miejskich, a starosty w przypadku gruntów Skarbu Państwa. Bez żadnego wymogu przechodzenia przez procedury wnioskowe przez zainteresowanych. Zaświadczenie to będzie stanowiło dla tych osób podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej w miejsce dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego. Wyszczególnione tam zostaną takie informacje jak oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej zgodnie z ewidencją gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości, potwierdzenie przekształcenia oraz informacja o wysokości rocznej opłaty przekształceniowej i okresie jej wnoszenia a także o możliwości wniesienia opłaty jednorazowej. Jeden egzemplarz zaświadczenia zostanie przez organ przesłany w terminie 14 dni do właściwego sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości, jakiej dotyczy zmiana, a ten z urzędu dokona wpisu prawa własności w miejsce dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego. Wpis ten jest zwolniony od opłaty sądowej. O dokonaniu wpisu sąd wieczystoksięgowy sam zawiadomi też właściciela, w formie zawiadomienia o wpisie na jego adres.
Ustawa zawiera trzy możliwe procedury przekształcenia i możliwości otrzymania informacji o przekształceniu. Pierwszy z nich polega na urzędowym przekształceniu w ciągu 12 miesięcy od dnia przekształcenia (do końca 2019 roku). Następny ma miejsce gdy w ciągu 4 miesięcy zainteresowany złoży właściwy wniosek, podlegający opłacie skarbowej w wysokości 50 zł. Trzeci sposób, to tzw. tryb ekspresowy, trwa 30 dni, w trakcie których otrzyma się informację z urzędu, jeżeli wydanie zaświadczenia jest wymagane z uwagi na konieczność dokonania czynności prawnej, sprzedaży bądź zamiany lokalu. Zbywca nie musi czekać 4 miesięcy by uzyskać informację z urzędu.
No dobrze, a co z opłatami? Z dniem 1 stycznia 2019 r. dotychczasowa opłata roczna zyskała status opłaty przekształceniowej z możliwością udzielenia bonifikaty, o której mowa wyżej – dotyczy ona jednakże jedynie wyłącznie lokali mieszkalnych i domów. Co ciekawe bonifikaty na gruntach gminnych zostały oddane do uregulowania ich Radą w drodze uchwał. Gminy same ustalają swoje bonifikaty. Nawet do 90 %. Ważne by tę opłatę wnieść do końca 2019 roku, bo w kolejnych latach bonifikata ta będzie podlegała zmniejszeniu. Dla przykładu w Warszawie kwestia bonifikat zmienna jest jak w kalejdoskopie, oscylując w granicach 98 %. Sporo gmin w ogóle nie podjęło jeszcze uchwał o wysokości bonifikaty. Nie wiedząc zresztą dlaczego nowa ustawa wprowadza nie lada zamęt. Nie przewiduje ona zupełnie jakichkolwiek terminów, więc gminy będą mogły podejmować stosowne uchwały w ciągu roku, czyli nawet w kolejnych miesiącach, a zmiany nie zostaną wprowadzone skutecznie w życie.
A co gdy nie zgadzamy się na opłatę ? Wówczas można sięgnąć po wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Trzeba zmieścić się jednak w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania zaświadczenia. Do chwili zakończenia postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości i okresu wnoszenia opłaty, należy ponosić jej ciężar w wymiarze podanym w zaświadczeniu. Dopiero po wydaniu ostatecznej decyzji ustalającej opłatę, nowa obowiązuje od dnia przekształcenia. Co istotniejsze dodatkowo użytkownik wieczysty po doręczeniu mu informacji o aktualizacji opłaty, może złożyć także protest. Ma na to 30 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Należy zgłosić wniosek kwestionujący podwyżkę do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie w sytuacji uzyskania niekorzystnego orzeczenia poprzez instytucję znaną dotychczas – sprzeciwu. skierować sprawę do sądu. Szczególnie trafny zdaje się być argument dotyczący braku zasadności uaktualniania opłaty, która przecież już od 1 stycznia 2019 roku nie wiąże.
A co oznacza samoistne wniesienie opłaty? Złożenie wniosku w styczniu o wydanie zaświadczenia, przy jednoczesnej deklaracji jej wniesienie w formie jednorazowej dla niektórych teoretyków jest dopuszczalne. Zapewne większość użytkowników wniesie albo już wniosła opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, nie wiedząc, o dokonanym przekształceniu. Co wtedy? Gmina powinna uiszczoną opłatę przeksięgować na opłatę jednorazową
Nowa regulacja to także kwestia wyjaśnienia co z użytkownikami, którzy jeszcze przed wejściem w życie nowej ustawy wszczęli postępowania o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jeszcze pod rządami ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Otóż do dnia 31 marca 2019 r. mogą podjąć decyzje, czy kontynuować postępowanie przekształceniowe na podstawie dotychczasowych przepisów czy nie. Niezajęcie stanowiska oznaczać ma konieczność umorzenia postępowania. Warto też nadmienić, iż osoby, którym pod koniec 2018 roku doręczono wypowiedzenia dotychczasowej stawki opłaty rocznej, nie zgadzając się na jej wysokość mogą złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona. Od tej ostatecznej wysokości opłaty rocznej zależy wszakże opłata przekształceniowa.
1 stycznia to też bonus dla przedsiębiorców. Skutek przekształcenia w prawo własności nastąpił także wobec budynków wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem co najmniej w połowie na cele mieszkalne, a w pozostałej części np. na usługowe.
Marta Szczeblińska, aplikant radcowski
Bądź pierwszym, który skomentuje